石晓婷律师网

河南律师讲解案情

　　售楼宣传片称楼盘配有游泳池、进口电梯等，交房后业主们却发现期待的游泳池变成了景观池，进口电梯成了国内生产，顶层阳台的层高也明显“缩水”。夸大渲染的宣传资料究竟是虚假宣传还是合理的促销手段？业主应该如何维权？

　　某房地产开发商预售楼盘时，在售楼宣传片中号称该楼盘将配备游泳池、某知名品牌进口电梯等配套设施。之后，武先生购买了一套位于顶层801室的房屋。合同明确约定房屋层高2.9米，但未对电梯、游泳池等附属设施作具体约定。

　　开发商向业主交付房屋后，武先生等业主却发现，原本期待的游泳池竟变成了景观池。进口电梯成了国内生产，顶层阳台的层高也明显“缩水”。于是，武先生等业主诉至上海市嘉定区人民法院（以下简称“上海嘉定法院”），要求开发商承担阳台存在层高差以及虚假宣传造成的损失。

　　经审理，上海嘉定法院判决游泳池、电梯作为公共配套设施，业主享有共同使用的权利，酌定由开发商赔偿每户损失8000元，阳台层高差的赔偿标准则统一按照阳台面积、购房单价、层高差计算。案件判决后，开发商自觉履行了赔付义务，业主的权益得到保障。

　　本案焦点：开发商对于泳池、电梯所作的虚假宣传是否应承担赔偿责任？

　　上海嘉定法院认为，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不具有约束效力，但是本案中，开发商关于泳池、电梯的介绍具体明确，且对买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，属于要约的情形，购房人签署了合同即构成承诺，即使这些广告和宣传资料未载入买卖合同，也应当视为合同内容，对开发商具有约束力。

　　因此，开发商未按宣传的标准交付房屋，理应承担违约赔偿责任。至于赔偿的标准，因合同并未对此明确约定，故综合考虑购房人的实际损失等情况予以确定。由于涉诉的业主众多，法院统一了该系列案件的裁判标准，作出上述判决。

　　一、开发商作虚假宣传要承担法律责任

　　构成要约的广告宣传与合同条款具有同等效力，房地产开发商应坚决杜绝在销售楼盘时作虚假宣传，并严格按宣传的标准及合同约定交付房屋，以免承担违约赔偿责任。该案的判决有效遏制了开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房，扰乱市场秩序的行径，对于其他开发商也起到了警示作用。

　　二、购房者要理智维权，促进开发商守信践诺

　　商品房预售合同多为格式合同，开发商在前期的广告宣传中所做的说明通常不会在合同中载明，处于弱势地位的购房者常无力协商变更合同条款，因此维权过程中常遇到阻力。如果购房者不幸落入了虚假宣传的陷阱，合法权益受到侵害，应及时与开发商进行交涉，并收集相关证据，也可向消费者权益保护委员会投诉或向人民法院提起诉讼。

　　（本案一审判决系《中华人民共和国民法典》正式施行前。）

　　《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

该文章已同步到：